Uno de los efectos que generó el boom inmobiliario de los primeros años del milenio, cuyo daño aún perdura, fue el carácter expansivo de la mayor parte de los Planes Generales de Ordenación Urbanística (PGOU) que se aprobaron en aquellos años, en los que casi todas las ciudades, ya fueran grandes o pequeñas, propusieron crecimientos extraordinarios que oscilaban entre el 50% y el 100% de su tamaño...

Y aunque esta vorágine se dio mucho más en los entornos metropolitanos y en los municipios costeros, sin embargo, podría afirmar que esa previsión desmedida, o cuanto menos poco razonable, fue un mal generalizado que se expandió al rebufo de unos años de bonanza que parecía que siempre nos acompañarían… Pero ya sabéis que de repente llegó la crisis internacional en 2008 y nos despertó de golpe… y vaya con el golpe…

Y de aquella desmesura, ciudades, empresas y ciudadanos aún sufren las consecuencias.

Aunque podría profundizar con vosotros sobre los efectos perversos que tales desmanes en la previsión urbanística han podido suponer para la configuración de tantas y tantas ciudades, hoy sin embargo querría centrarme específicamente, aunque sea de manera breve, en los tremendos problemas que le acarrea al municipio, al empresariado local y a sus vecinos, contar con un plan irreal cuyos crecimientos no son ya exagerados sino imposibles…

Y es que el problema no es baladí ya que no solo supone que muchos propietarios deban pagar durante muchos años unos impuestos sobre los bienes inmuebles (IBI) que no guardan relación con las expectativas reales de desarrollo inmobiliario, sino que el propio PGOU ha dejado de ser un instrumento de gestión apropiado al haberse convertido en una especie de cárcel administrativa que impide gestionar los suelos que habían sido previstos.

Y no hay otra: ya que se requiere que el municipio inicie cuanto antes el proceso de revisión “a la baja” de su PGOU para adaptarlo, no solo a los ritmos normales de crecimiento local, sino también (y esto es seguramente lo más importante) a las capacidades de gestión e inversión de los maltrechos empresarios locales. Es decir, que no solo se trataría de desclasificar una del “suelo urbanizable” que se había previsto años atrás, sino también de redimensionar los sectores del “suelo urbano no consolidado” a fin de permitir promociones inmobiliarias seguramente mucho más modestas en tamaño e inversión.

Y esta labor es mucho más delicada de lo que cabría imaginar, ya que requiere de una gran pericia técnico-jurídica y de una contrastada capacidad de gestión urbanística porque con seguridad va a tener connotaciones difíciles de casar adecuadamente (convenios urbanísticos, gestiones ya iniciadas, terrenos embargados, alteración de la estructura de la propiedad con irrupción frecuente de entidades bancarias y fondos de inversión, obras de urbanización sin concluir, compradores de suelo o de viviendas frustrados…). Sin olvidar que además debe producirse en un contexto legal nuevo, como consecuencia de la modificación de numerosas normas sectoriales bastante restrictivas, y también por el mayor celo en la aplicación de las normas por parte de todos los funcionarios públicos, ya sean locales o regionales.

En definitiva, que para las nuevas corporaciones que gobernarán los municipios españoles a partir de junio de 2019 debe constituir un reto inaplazable la revisión en profundidad de sus PGOU… ya sea sustituyéndolos por otros (en lo que va a suponer un esfuerzo económico y administrativo intensísimo durante el periodo de gobierno), o ya sea con sutiles labores de acupuntura en los mecanismos de gestión vigentes para hacerlos viables… Y sé perfectamente de lo que os hablo…  

Como veis, todo un reto, pero también toda una necesidad…  ya que los municipios que concluyan satisfactoriamente estas tareas con prontitud empezarán a insuflar oxígeno en la oferta inmobiliaria local, con amplios beneficios de variado alcance:

• porque las empresas necesitan que se les faciliten solares urbanizados para edificar,
• porque las ciudades necesitan suelos para completar las dotaciones que demandan los ciudadanos,
• y porque las familias necesitan acceder a viviendas dignas y económicamente asumibles.

Así que creo que será de vuestro interés que en los próximos días os cuente algunos de los casos particulares para los que se me ha requerido mi labor como “bombero urbanístico” …

Desde siempre, una de las grandes reivindicaciones del Ayuntamiento de Orgiva, la pequeña capital de La Alpujarra (Andalucía, España) ha sido la construcción de un Hospital Comarcal, para poder acercar este servicio básico a los habitantes de decenas de pueblitos de las montañas de Sierra Nevada. 

Pues resulta que hace años, una vez conseguido que dicho hospital ya figurase en las previsiones del “Mapa sanitario andaluz”, el siguiente reto de su ayuntamiento era poder poner a disposición de la Junta de Andalucía unos terrenos adecuados para tan importante equipamiento supramunicipal. Un asunto más que peliagudo ya que en este municipio se llevaba años posponiendo la aprobación de su Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU). Una dejadez que ahora se había convertido en algo determinante ya que la legislación impedía aprobar su construcción sin que antes un plan urbanístico hubiese establecido la ubicación óptima del Hospital y las infraestructuras necesarias, dada su complejidad.

Así pues, podéis imaginar la impotencia municipal en aquellos momentos, ya que la falta de previsión y la dejadez por muchos años y varios períodos de gobierno ahora suponían un escollo aparentemente insalvable para la construcción de su anhelado hospital. 

Y en este contexto, su alcaldesa pidió consejo a otro alcalde, famoso por ser bastante resolutivo y eficiente. Quien sin dudar le dijo: 

“Esto solo te lo puede resolver Juan Carlos García de los Reyes” 

Así que esta es la crónica de mi primer acercamiento profesional a esta bella ciudad alpujarreña, ya que en efecto contrataron a mi equipo para resolver este entuerto... ¡Y claro que resolvimos la cuestión!

¿La fórmula? Un conocimiento exhaustivo de la norma, mucho sentido común, capacidad de diálogo y grandes dosis de pedagogía urbanística... 

El caso es que en apenas unos meses encontramos y pactamos la solución, y ya  pudo quedar diseñado y aprobado administrativamente el hospital: Con un bello emplazamiento a las afueras de la ciudad, con magnificas conexiones urbanas y con las carreteras comarcales, y garantizando que se realizaría con una óptima inserción paisajística, una cuestión muy sensible en este lugar.

Todo un éxito, sin duda... 

Ya… pero una vez “apagado el incendio” sé que os estaréis haciendo dos preguntas:

• ¿Se construyó al fin el ansiado Hospital?: Como llegó la crisis económica el gobierno regional tuvo que posponer la inversión… pero esa es ya otra cuestión.
• ¿Y qué pasó con su PGOU? ¿Lo realizaron finalmente?: ¡Uf! Prefiero no contestar a eso…