Una de las grandezas de estos días funestos de la pandemia es poder comprobar cómo está aflorando una suma inmensa de bellas actitudes individuales que ya se tornaron en iniciativas colectivas que nos llenan de esperanza… Y esta lección de vida me sirve, como un ejemplo, más que elocuente, para ilustrar una de las máximas de La Ciudad Comprometida que nos recuerda que:

              “si bien la solución no depende de nosotros, también está en nosotros” … 

Y lo traigo a colación porque hoy os quiero hablar de un atractivo ejemplo sobre cómo con profesionalidad, pedagogía, conocimientos y la mejor actitud se le puede dar la vuelta a las cosas, por difíciles que parezcan y por enrevesadas que estén. En concreto os quiero hablar del reciente Plan General de Ordenación Urbanística de MONACHIL (Andalucía, España) -que he tenido el honor de redactar con el impagable apoyo de todo mi equipo de GR-arquitectos-.

Además, tiene la particularidad de que se trata de un trabajo de especial relevancia por afectar a una importante porción urbana de la metrópoli de Granada, por tratarse de un territorio ubicado en el corazón del Parque Nacional y Natural de Sierra Nevada, y por albergar su Estación de Esquí, uno de los principales referentes turísticos de Andalucía y de España.

Pero… ¿Qué es lo que pasaba en el urbanismo de Monachil? Pues pasaba de todo y nada bueno, siendo un ejemplo más de aquellos municipios en los que su desarrollo urbano, paradójicamente, no iba a propiciar mejores servicios y mayor calidad de vida para los ciudadanos, más bien lo contrario. Y digo eso porque cuando empezamos la formulación del nuevo PGOU el urbanismo local estaba basado en un plan y en una gestión municipal que propiciaban:

• Una aplicación espúrea de la normativa: dando lugar a la sustitución de numerosas dotaciones públicas (equipamientos y zonas verdes) por edificios de viviendas o apartamentos turísticos.
• La progresiva densificación urbana sin que ello llevara apareado la mejora proporcional de infraestructuras y servicios.
• La construcción de edificios cuyo tamaño y altura eran desproporcionados con respecto a la trama urbana preexistente.
• La destrucción del paisaje urbano tradicional de Monachil y la generación de impactos de todo tipo.
• Que ha incentivado la estacionalidad en la Estación de Esquí y su densificación progresiva.
• Que ha empeorado la prestación de los servicios que reciben los ciudadanos.
• Y una gran inseguridad jurídica, como lo demuestran las numerosas sentencias contrarias a los permisos concedidos y a los edificios ya construidos.

Por eso la buena noticia es que, tras muchos años de esfuerzo continuo, con el apoyo de varios alcaldes (aprovecho para mandar un abrazo al primero de ellos, José Luis Laguía) y concejales, y también con el buen hacer de los funcionarios municipales, al fin ha visto la luz el nuevo PGOU de Monachil, tras su reciente aprobación municipal, y con ella la apertura de un proceso de concertación con las diferentes administraciones públicas (medio ambiente, cultura, salud, confederación hidrográfica, turismo, urbanismo…), y paralelamente tambien de un amplio periodo participación ciudadana para que unos y otros lo conozcan y hagan sus alegaciones.

¿Y cuáles han sido los secretos para darle la vuelta a la tortilla a aquel urbanismo? Hombre… una conjunción de factores, desde luego, entre los que seguramente el más importante ha sido que todos los actores (los políticos locales, los servicios técnicos municipales y, obviamente, el equipo redactor del PGOU) tuviéramos claro que trabajábamos no para este o aquel inversor o empresa sino para defender los intereses colectivos de los ciudadanos, sin olvidar también, evidentemente, los derechos de las generaciones futuras.

Así que, como comprenderéis, solo gracias a tener clara esa premisa ha sido posible hacer un trabajo del que sentirnos orgullosos. Y a mí se me antoja que constituye toda una metáfora sobre la capacidad que tiene la sociedad de cambiar los status quo perversos de las cosas, gracias a las acciones individuales de cada uno de nosotros mismos… si nos implicamos verdaderamente.

Así que con el nuevo PGOU:

• se mima el patrimonio cultural heredado,
• se protege la arquitectura y el urbanismo tradicional del pueblo de Monachil,
• se compensan los déficits de equipamientos y zonas verdes heredados de aquel urbanismo desaprensivo,
• se hacen previsiones para la mejora de las infraestructuras,
• se facilita la gestión urbanística de las propuestas,
• se camina hacia un medioambiente urbano saludable,
• se restañan en lo posible los abusos urbanísticos del pasado,
• se protegen con rigor los valores naturales y ambientales del sobresaliente espacio rural municipal,
• o se apuesta decididamente por mejora de la calidad urbana de Pradollano en todos los sentidos, propiciando romper su estacionalidad y siempre en coherencia con los valores naturales del ENP de Sierra Nevada.

Todo lo cual ha requerido de grandes dosis de profesionalidad, experiencia y compromiso. Por eso, como ya os escribí hace unos meses:

” Solamente podremos ser prácticos en la gestión de la ciudad y del territorio si contamos con un conocimiento exhaustivo de las diferentes materias; si contamos con una dilatada experiencia en gestión; y sobre todo poseyendo una gran determinación para llevar nuestros trabajos adelante desde el convencimiento de que con ellos estaremos propiciando ciudades y ciudadanos comprometidos”  https://laciudadcomprometida.eu/el-consultor-urbanistico/254-los-4-atributos-esenciales-para-ser-urbanista

Así que vayan desde estas humildes páginas de La Ciudad Comprometida mi agradecimiento, mi felicitación y mi recuerdo a todos los alcaldes, concejales, funcionarios, y profesionales intervinientes, sin cuyo concurso y su compromiso no hubiera sido posible propiciar un buen plan, pensado para los ciudadanos… Y vaya también mi felicitación al equipo municipal que ha impulsado el PGOU en su etapa más reciente: Antonio, Paco, José Morales (alcalde) Mariano, Iván, Mari Carmen, además de Daniel (arquitecto municipal), José Manuel (asesor jurídico) y José Luis (secretario general).

ACCEDER AL CONTENIDO DEL PGOU DE MONACHIL PINCHANDO EN LA SIGUIENTE IMAGEN:

El pasado Jueves 21 de Abril se celebraron las 2º Jornadas Urbanísticas de Monachil (Granada), bajo el título de “Ley/13/2015: Una Visión Práctica y Transversal”. Organizadas por el Ayuntamiento de la localidad  y por el Decanato Territorial de Andalucía Oriental de Registradores de la Propiedad, más de una decena de ponentes intervinieron a lo largo del encuentro, entre los que se encontraban notarios, registradores, magistrados, así como cargos y técnicos de diversa índole de  la DG de Catastro, de Ayuntamientos y de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía.

Los cambios normativos abordados se derivan de la entrada en vigor a finales del año pasado de dos novedades legales que implican importantes consecuencias en cuanto al derecho de propiedad, al catastro inmobiliario, así como al urbanismo, medio ambiente y al ámbito judicial: la “Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo”, y la “Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad”.

La jornada se dividió en 3 grandes bloques: 1º) Aspectos notariales y registrales de la Ley 13/2015, 2º) Aspectos catastrales y técnicos de la resolución conjunta de 26 de Octubre de de la Dirección General del Catastro y de la Dirección General de los Registros y Notariado y por último, 3º) Repercusiones de la Ley en los ámbitos del Patrimonio Municipal, Urbanístico, Medioambiental y Judicial.

La coordinación real y efectiva entre Catastro y Registro de la Propiedad, más allá de una necesidad técnica, era una demanda social largamente esperada, también impulsada en sentido general desde la Unión Europea a través de la estrategia “Europa 2020” (basada en una estrategia de crecimiento inteligente, sostenible e integrador). La base de esta armonización es la creación de nuevos procedimientos y requisitos para la inmatriculación de fincas y la utilización de una base cartográfica única,  (que será la del Catastro Inmobiliario), todo ello dentro de un proceso general de coordinación más entre ambos registros. En esta dirección, se está construyendo en estos momentos una aplicación informática registral a modo de geoportal, a semejanza del Catastro, bajo los principios de interoperabilidad, georreferenciación y de dato único, que permita mediante mapas web el contraste por parte del registrador de la cartografía catastral  y de  aquellas “otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado”.

Una de las principales novedades será el cambio de paradigma en las inscripciones, ya que para determinados casos la descripción gráfica no será complementaria a la descripción literaria, introduciendo nuevos conceptos como el de “Finca Coordinada” (concurrencia gráfica y alfanumérica entre Registro y Catastro) y el “Código de Finca Registral” (que sustituye al Tomo, Libro y Folio).

En la descripción gráfica, toma especial relevancia la georreferenciación de la finca, obligatoria su incorporación a la inscripción registral para las nuevas inmatriculaciones en el Registro de la Propiedad, o para  fincas ya inmatriculadas, cuando se inscriban operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos. En este sentido, con carácter general, la representación gráfica a inscribir será la contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica o, en los casos previstos, una representación gráfica alternativa. (Para lo que se habilita en la web del Catastro un servicio de validación mediante la utilización de ficheros “GML”).

Aún es pronto para evaluar el impacto de estas reformas, pero se espera que sirva para aumentar la seguridad jurídica (frente a colindantes, frente a administraciones…), mejorar la eficiencia de la administración, (comparecencias concurrentes, regulación de la publicidad, reducción de costes…) o para dar valor añadido a las propiedades (en venta, garantía, subasta….). Por el contrario, algunas de las debilidades que se pueden mencionar es la no definición de técnicos competentes para determinados procedimientos, como sí lo están claramente para los notarios y registradores, así como la difícil implementación inicial.

En conclusión: queda mucho por hacer. Hay que tener en cuenta que el registro de la Propiedad actual, basado en descripciones literales (a  menudo de carácter personal), data de 1861. Por ello hay que ser constantes durante las próximas décadas para conseguir que Notaría – Catastro – Registro de la Propiedad dejen de ser un triángulo vicioso.

Me gustaría iniciar esta sección destinada a la presentación en el blog de proyectos urbanos comprometidos que pueden servir como ejemplo para otros barrios, para otras ciudades, con la explicación, muy a grandes rasgos, de las propuestas urbanísticas que el municipio de Monachil (Granada) está diseñando para reconducir su desarrollo urbano, que en las dos últimas décadas ha estado caracterizado precisamente por una alta agresividad urbanística, verdadera antítesis de lo que deberemos entender  como normal en una ciudad comprometida.

En este municipio del área metropolitana de Granada, famoso como sabéis porque en su término está ubicada la Estación de Esquí de Sierra Nevada, los desarrollos urbanísticos recientes han propiciado:

– Una acusada densificación de la trama urbana con la sustitución casi generalizada del caserío tradicional por edificios voluminosos que han trasformado radicalmente su fisonomía y han agravado los problemas de accesibilidad, de aparcamientos, de prestación de los servicios urbanos básicos, y de déficit de zonas verdes y equipamientos.

– Esta transformación negativa ha sido especialmente gravosa en el núcleo histórico de Monachil, donde sus valores ambientales y patrimoniales han quedado dañados de manera irreversible.

– Y en el núcleo turístico de Pradollano, en Sierra Nevada, además de idéntica desmesura edificatoria, han desaparecido la práctica totalidad de reservas de suelo para equipamientos al haberse edificado en ellas otros tantos bloques de apartamentos…

Por supuesto que bastante tiene que ver en todo este despropósito la existencia de una normativa urbanística ¿intencionadamente? ambigua, así como una posterior  gestión municipal perversa, mezquina y abusiva, lo más alejada posible de los intereses de los ciudadanos, y cerca, muy cerca, de los especuladores que se han enriquecido con la práctica de este  antiurbanismo cuya lacra la sufren y la sufrirán todos los ciudadanos de Monachil…

Pues bien, en este contexto, una nueva corporación municipal está actuando con decisión y firmeza, además de con claridad de ideas, para suspender cautelarmente las normas actuales en tanto se formula un nuevo plan (PGOU), inequívoco en su interpretación y adaptado a los verdaderos intereses de los ciudadanos. El nuevo planeamiento persigue, por tanto, paliar en lo posible los déficits heredados y empezar a construir una ciudad amable, integradora, bien dotada, responsable desde el punto de vista ambiental, y que juegue adecuadamente su papel en el contexto metropolitano de Granada…

En este momento está expuesto al público el Avance del PGOU entre cuyas propuestas cabe destacar las siguientes:

– Destinar preferentemente los vacios urbanos existentes para usos dotacionales que palíen la alta densificación generada en los últimos años. Ejemplo singular de esta política ha sido la suspensión de una urbanización residencial junto al río Monachil, en el centro de la ciudad, para ubicar en ella un Colegio de enseñanza secundaria y un parque público;

– Rediseño de los nuevos crecimientos para dar cabida en ellos a los déficits de dotaciones generados durante la época de “desarrollismo”, y basar su ordenación en criterios de sostenibilidad urbana;

– Recuperación ambiental y pública de las riberas del Río Monachil  para la creación de un parque lineal que conecte entre sí a los dos barrios existentes, y pueda enlazar posteriormente aguas arriba con el paraje natural de Los Cahorros, y aguas abajo con la ciudad de Granada; o

– Suspender las actuaciones residenciales en Pradollano, y prever la realización de un plan específico para este núcleo turístico que plantee soluciones de manera integrada para sus numerosas carencias históricas: de movilidad interior y exterior, de servicios urbanos básicos, dotacionales, de ornato, paisajísticas, de modernización de los servicios turísticos, etc. así como que erradique sus impactos sobre el medio natural en el que se inscribe. Para ello ha solicitado ayudas específicas a la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía.

Tengo que manifestaros, como no puede ser menos,  que está siendo todo un honor poder dirigir estos trabajos tan comprometidos con la construcción de una ciudad mejor, en este caso de un Monachil mejor, porque esta actitud tan responsable no es frecuente, al menos no con esta claridad de planteamientos y con esta decisión… así que lo que debería ser un hecho normal se convierte en excepcional. Por ello quiero animar a los responsables públicos, a los urbanistas, a los técnicos municipales, a arquitectos y promotores, a los empresarios, a los ciudadanos, y a todos los colectivos en general, a que se impliquen con responsabilidad, con generosidad,  y con amplitud de miras, en el diseño y en la posterior construcción de sus barrios y ciudades, porque esa tarea nos compete a todos, y cada uno de nosotros debemos jugar justamente nuestro papel.

Lo dicho, ¡FELICIDADES MONACHIL!