Hace unas semanas uno de los lectores de La Ciudad Comprometida me escribió: “Se ha publicado en BOJA el Plan Vive en Andalucía, de Vivienda, Rehabilitación y Regeneración Urbana de Andalucía 2020-2030. Creo que sería una oportunidad ideal para un post tuyo explicando dicho Decreto y cómo puede afectar a la ciudadanía”.

Así que, una vez que he podido liberarme un poco de mis obligaciones profesionales y recuperar también el resuello con unos días de descanso activo, al fin he podido tomarme un tiempo para analizarlo, para contároslo, masticadito y contextualizado, como suele ser mi costumbre. Por eso, antes de enfrascarme en la tarea, me puse a bichear por la red pudiendo comprobar que esta iniciativa andaluza se está viendo acompañada de otras muchas otras acciones que desde numerosas instancias se están poniendo en marcha para la mejora de la calidad de vida en las ciudades y también con la mejora del derecho constitucional de acceso a una vivienda digna. Todo lo cual me ha ayudado a contextualizar esta importantísima iniciativa del gobierno andaluz. Os dejo algunas de ellas:

2020.08.05 El MITECO destinará 316 millones de euros en ayudas para proyectos renovables

2020.08.04 El Gobierno lanza un plan de ayudas por 300 millones para impulsar la rehabilitación energética de edificios

2020.08.04 El Consejo de Ministros aprueba un Real Decreto que regula la instalación de contadores individuales en edificios con sistemas de calefacción y refrigeración central

2020.07.29 El Gobierno lanza a información pública su 'hoja de ruta' para impulsar el hidrógeno 'verde' a 2030 

2020.07.28 El Instituto de Arquitectura de Euskadi reabre sus puertas con dos exposiciones sobre las respuestas a los retos actuales de la sociedad

2020.07.27 35 organizaciones públicas y privadas de diez países europeos participan en el proyecto europeo ICEBERG para la reutilización innovadora de residuos de construcción y demolición

2020.07.21 Se destinan 6,3 millones de euros a ayudas para planes y actuaciones que mejoren la accesibilidad en edificios públicos y calles de los municipios de Euskadi

2020.07.07 Vivienda aumenta un 37% el presupuesto del programa Renove para impulsar la rehabilitación integral de viviendas

2020.07.07 Canarias, primera comunidad autónoma sin incineradoras en su plan de residuos

2020.07.06 El Tribunal Supremo confirma la obligación de la Junta de Castilla y León de elaborar planes de calidad del aire

Pues bien, ya centrándome en el análisis del Plan Vive en Andalucía, os diré que se trata de un importantísimo instrumento de gestión que define las políticas de vivienda y rehabilitación para esta comunidad autónoma española durante los próximos diez años. Un plan que nace con un objetivo fundamental: favorecer el derecho a una vivienda digna de la población andaluza en general y específicamente a los colectivos más vulnerables, y lo hace en coordinación con las políticas nacionales (Plan Estatal de Vivienda) y las directivas europeas relacionadas con esta materia, así como con las medidas adoptadas en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Descarga en PDF el Decreto 91/2020, de 30 de junio, por el que se regula el Plan Vive en Andalucía, de Vivienda, Rehabilitación y Regeneración Urbana de Andalucía 2020-2030 . Corrección de errores.  Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía

Desde mi punto de vista, estas son sus 15 CLAVES PRINCIPALES:

1- Un plan de mirada larga: Se trata de un plan que aborda las necesidades en materia de vivienda y de regeneración urbana, coordinado con las políticas y las ayudas nacionales y europeas, y que constituirá instrumento de gestión de mirada larga, ya que prevé que sus programas se desarrollen durante toda una década (programando su revisión una vez transcurridos los primeros cinco años de vigencia).

2- Que adapta las políticas de vivienda a la realidad social y económica actual: En su exposición de motivos aborda el análisis de las políticas precedentes en materia de vivienda protegida y la evolución del mercado inmobiliario (caracterizado por el significativo aumento de las rentas de alquiler, la paulatina reducción de la diferencia de precios de la vivienda protegida y libre en determinados municipios, el auge de la vivienda turística, o las dificultades de acceso a la primera vivienda), justificando “ajustar el precio máximo de las viviendas protegidas, para adaptarlo a las circunstancias de cada municipio andaluz, de forma que se compagine la existencia de una vivienda asequible para las familias con menos recursos, con la viabilidad de las promociones, y que facilite y fomente el desarrollo de actuaciones de vivienda protegida”.

3- Que responde al contexto de emergencia ocasionado por el COVID-19: haciendo frente al impacto económico y social de esta pandemia (pago de ayudas al alquiler, moratorias de pago de cuotas hipotecarias, freno de la actividad inmobiliaria, etc…).

4- Que apoya a los colectivos más vulnerables: Incorporando acciones y medidas destinadas para avanzar en el derecho a una vivienda digna y adecuada, base fundamental para el ejercicio del resto de derechos constitucionales y estatutariamente consagrados, dando preferencia a jóvenes, a personas en riesgo de exclusión social, a personas mayores, a personas con discapacidad, a mujeres embarazadas sin recursos, a víctimas de violencia de género y de terrorismo, familias numerosas, las que se encuentren en riesgo de desahucio o de exclusión social y los jóvenes extutelados de la Junta de Andalucía.

5- Que facilita el acceso de los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada: de una parte, garantizando las ayudas necesarias para evitar la pérdida de vivienda por motivos económicos y la gestión de bolsas de viviendas destinadas al realojo de personas en situación de emergencia habitacional y a personas que hayan sido desahuciadas de sus viviendas; y de otra, fomentando el acceso de los ciudadanos a la vivienda a un precio asequible, mediante la adopción de medidas dirigidas al incremento de la oferta del parque de viviendas en alquiler y en venta.

6- Coherente con los objetivos de la Agenda Urbana de Andalucía y el propio POTA: avanzar en la construcción de ciudades ajustadas al modelo mediterráneo (con una equilibrada compacidad, una eficiente complejidad y mayor sostenibilidad), con el objetivo de lograr ciudades más humanas, tanto mediante la rehabilitación del parque residencial existente en Andalucía, estableciendo las medidas necesarias para garantizar la accesibilidad en los edificios de viviendas, la eficiencia energética y la rehabilitación en su conjunto de edificios obsoletos, como impulsando la regeneración urbana a través de programas que intervengan en la ciudad consolidada con la intención de rehabilitar áreas que han quedado especialmente degradadas en la ciudad, impulsando ciudades más sostenibles y humanas.

7- Que propiciará dar uso a los edificios de interés arquitectónico: mediante la rehabilitación y adecuación de sus espacios, ya sea para seguir prestando su función, o bien atribuyéndoles nuevos usos, todo ello como elementos transmisores de la historia viva de nuestras ciudades y de identidad de los vecinos.

8- Que prevé la creación del Sistema de Información de Vivienda de Andalucía (SIVA): incorporando la información disponible en materia de oferta y demanda de vivienda procedente de los distintos organismos de la Administración estatal, autonómica y los planes municipales de vivienda y suelo, junto con los obtenidos de los Registros Públicos de Demandantes de Vivienda Protegida, para identificar los territorios con déficit en la oferta de vivienda en relación con la demanda real o previsible, así como detectar las edificaciones residenciales que presenten graves deficiencias.

9- Que contempla, entre otras, las siguientes medidas específicas para el acceso a la vivienda:

-Se incluyen programas de fomento de la promoción de viviendas protegidas en alquiler, de la construcción de vivienda protegida en los terrenos reservados para ello en el planeamiento y de acceso a la vivienda a las personas jóvenes menores de 35 años.

-Se acortan los plazos de protección, bajo la justificación de hacer de la vivienda protegida un producto más atractivo para promotores, destinatarios de las viviendas y entidades de crédito que financien este tipo de viviendas (Art. 17): Viviendas de régimen especial y alojamientos protegidos: 15 años; Viviendas protegidas de régimen general: 10 años; Viviendas protegidas de precio limitado: 7 años.

- Se fomenta el parque de viviendas protegidas en alquiler los “suelos correspondientes al 10 por ciento del aprovechamiento medio de suelo urbanizado en el desarrollo de los sectores urbanísticos con destino a la construcción de viviendas protegidas” (art. 25 y ss.) y la promoción de vivienda protegida en los terrenos que estén reservados urbanísticamente, conforme a lo previsto en el artículo 10.1.A).b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

- Establece ayudas para la adecuación de suelos con destino a viviendas Protegidas (art. 35 y ss) destinado a ayuntamientos, entidades locales o promotores públicos o privados, que dispongan o gestionen suelo reservado para vivienda protegida, si bien exclusivamente para los municipios rurales y las ciudades medias de Andalucía.

10- Que contempla medidas específicas para la determinación del precio de las viviendas a través de los siguientes coeficientes:

- Coeficiente territorial: un coeficiente aplicable por municipio que influye en el cálculo del precio máximo tanto para la vivienda protegida de nueva construcción, como para la vivienda protegida usada (Anexo V) –revisable cada dos años-.

- Módulo básico para la determinación del precio de referencia se fija en 760 euros por metro cuadrado útil de vivienda.

- Módulo ponderado, que será el resultado de multiplicar el módulo básico por el coeficiente territorial (Anexo V).

- Precio de referencia se calcula como el resultado de multiplicar el módulo ponderado por la superficie útil y por un coeficiente según categoría (1,5 para régimen especial, 1,7 para régimen general y 2 para precio limitado).

- Coste del suelo destinado a vivienda protegida: (art. 24) el precio de los terrenos incluido el coste total de las obras de urbanización necesarias, no podrá exceder del 15 por ciento del importe que resulte de multiplicar el precio máximo de venta o referencia del metro cuadrado por la superficie útil de las referidas viviendas y anejos vinculados. Cuando existan locales comerciales y, en su caso, anejos no vinculados, su coste no podrá exceder del 30 por ciento del importe que resulte de multiplicar el precio máximo de venta o referencia de las viviendas por los metros cuadrados de la superficie útil de los referidos locales comerciales y anejos no vinculados.

11– Que garantiza el destino de las viviendas que se construyan sobre los suelos procedentes de la cesión de aprovechamiento a los ayuntamientos: (art. 22) se calificarán de régimen especial y preferentemente se cederán en alquiler o se destinarán a las cooperativas de cesión de uso a que se refiere el artículo 97.3 de la Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas y su Reglamento, salvo que el plan municipal de vivienda y suelo correspondiente justifique su destino a otro programa.

12- Que incorpora diversos programas relacionados con la rehabilitación urbana en general: el Plan Vive en Andalucía contempla otros programas de rehabilitación de edificios de interés arquitectónico ya sean públicos o privados; espacios públicos (Plan Vive tu ciudad) y conjuntos históricos (Plan revive tu centro), además de las Áreas de Regeneración Urbana y Accesibilidad (ARUA).

13- Que establece medidas específicas destinadas a paliar la vulnerabilidad residencial: pensadas para las familias con riesgo de exclusión social, víctimas de violencia de género, personas desahuciadas de su vivienda habitual, o el realojo para familias afectadas por ejecuciones hipotecarias: Plan de Intervención social, red de viviendas para atender a colectivos desfavorecidos o ayudas al pago de la renta.

14- Que contempla la incorporación de viviendas al parque público para su cesión de uso: (Art. 63) para la captación de viviendas procedentes de entidades financieras de crédito, gestoras de activos inmobiliarios u otras entidades públicas o privadas, y sean ofrecidas libremente, con el fin de incorporarlas al parque público de viviendas, posibilitando su uso por las personas de especial protección, bajo la gestión de la AVRA o mediante convenios de colaboración con otros entes públicos y promotores o gestores públicos de viviendas.

y 15- Que crea el Foro Andaluz de la Vivienda: con el objeto de establecer un cauce de participación y debate de los agentes sociales implicados en las materias de vivienda, arquitectura y rehabilitación; así como fomento de la investigación y becas de formación destinadas a profesionales de los ámbitos de la vivienda, la rehabilitación y la arquitectura o los Premios Andalucía de Arquitectura.

En definitiva, un plan ambicioso que, aunque también da continuidad a otras políticas anteriores, también aporta numerosas iniciativas que van a ser fundamentales de cara a la dinamización del sector de la vivienda: Intentando recuperar las promociones de viviendas protegidas a precios asequibles, abordando las problemáticas de los colectivos sociales más vulnerables, con una especial respuesta a los jóvenes, y que sienta las bases para consolidar una estrategia de promoción pública de viviendas a medio plazo, todo ello en coherencia “con la Estrategia de los ODS 2030 que establece, en su objetivo 11, la urgente necesidad de abordar ciudades más humanas y con los principios de la Agenda Urbana de Andalucía 2020-2030, que aporta tres principios al plan: mejor regulación, mejor gestión de los recursos y mayor conocimiento”.

Esto es, un plan que llega precisamente cuando más necesario era… así que bienvenido sea, y ojalá que le doten de recursos suficientes. Por todo eso, querido amigo Paco Álvarez, te agradezco tu sugerencia de abordar desde La Ciudad Comprometida una cuestión como esta, de la máxima actualidad y del máximo interés.

¡Ah! Quiero también agradecer lo que he aprendido leyendo las reflexiones que pude encontrar en la red, sobre todo las de dos expertos en la materia: la abogada malagueña Sandra Padilla (Urbamálaga) y Alejandro Rodríguez (Portal Sectorial de las Instalaciones CALORYFRIO), respectivamente.

Aunque algunos insensatos lo sigan negando, se trata de algo que ratifican con nitidez los científicos de todas las universidades del mundo:

"La temperatura global del planeta sigue aumentando peligrosamente y para evitar consecuencias desastrosas son necesarios planes de reducción de las emisiones de CO2 mucho más ambiciosos."

A pesar de ello, los medios de comunicación vienen a coincidir que en la reciente Cumbre del Clima celebrada en Madrid, COP25, la comunidad internacional apenas ha conseguido consensuar un documento en el que se insta a los países a una mayor ambición climática. A pesar de los ciudadanos pedían "una respuesta más sólida, más urgente y más ambiciosa".  Y es que según afirma la presidenta de este evento, Carolina Schmidt, una vez más han sido los grandes países y las grandes multinacionales los que no han querido propiciar una acción mucho más decidida (fundamentalmente EEUU, Brasil, Australia, Arabia Saudí, Canadá, Japón, China e India y las principales compañías de petróleo, gas y carbón).

Pero en este caso, la buena noticia ha llegado desde la Unión Europea, dormida para tantas cosas, que en este tema trascendental ha dado un paso de gigante hacia adelante para liderar a nivel mundial un cambio de actitud, tan urgente como valiente: Bruselas lanza un plan de un billón de euros para la transición ecológica para garantizar que Europa se convierta en el primer continente en lograr la neutralidad climática (emisiones cero) en 2050.

Y para ello se ha diseñado un "plan verde", denominado Sustainable Europe Investment Plan (SEIP), que va a propiciar una tremenda transformación económica, social, tecnológica e industrial, de ahí ese billón de euros que servirá “para estimular la inversión; diseñar un marco legal que facilite y atraiga el capital privado; y reservar partidas especiales para los socios de la UE menos ricos y para las regiones con alta dependencia de fuentes energéticas o industrias con gran nivel de emisiones”.

“Queremos que la Unión Europea se convierta en un modelo y que sea el líder mundial en esta materia… Estoy convencida de que se convertirá en la nueva estrategia europea de crecimiento”, señaló Von der Leyen, presidenta de la Comisión Europea.

https://elpais.com/economia/2020/01/10/actualidad/1578691535_348064.html

Ya sé que a los ciudadanos eso de ""Europa aún se nos antoja como algo muy lejano, aunque sea en realidad justo lo contrario ya que lo que se legisla en Bruselas más pronto que tarde se traduce en acciones concretas en cada país de la unión. Y si no, fijémonos en la composición de los ministerios que acaba de anunciar ayer mismo el presidente del gobierno de España: Habrá cuatro ministerios, algunos de nueva creación, relacionados de una u otra forma con esa transición ecológica auspiciada hace menos de quince días por la Comisión Europea:

Derechos Sociales y Agenda 2030 (con rango de Viceministerio)

Transición Ecológica y Reto Demográfico (con rango de Viceministerio)

Transporte, Movilidad y Agenda Urbana

Política Territorial

Pero es que, si vamos descendiendo a escalas inferiores de la administración, vemos cómo por ejemplo desde el gobierno de Andalucía se acaba de anunciar que “La Junta primará la eficiencia energética cuando acometa actuaciones de rehabilitación de edificios patrimoniales” (Alicia Martínez, Secretaria General de Vivienda):

“… en su apuesta por la sostenibilidad en la rehabilitación del patrimonio, la Unión Europea tiene por delante un “un reto grandísimo”, que se pone de manifiesto de manera clara en Andalucía, por la ingente cantidad de edificios de interés patrimonial que atesora esta comunidad.”

https://www.juntadeandalucia.es/organismos/fomentoinfraestructurasyordenaciondelterritorio/actualidad/noticias/detalle/227128.html

Una acción que está enmarcada en el proyecto europeo Violet, que trabaja en el diseño de medidas que impulsen un cambio en la estrategia de conservación y rehabilitación del patrimonio histórico en Europa incorporando criterios de eficiencia energética.

Y de la misma manera podríamos detenernos en las numerosas estrategias que los municipios se ven abocados a incorporar en sus políticas, ya sea para cumplir directivas europeas, ya sea para poder acceder a ayudas comunitarias… o en auquellas otras que, a la postre, tienen que asumir los ciudadanos en sus actuaciones individuales, como, por ejemplo, sería el caso de la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción… (Pero ese ya es un tema que requerirá de una reflexión mucho más detenida y que os brindaré en los próximos días)

En definitiva, una cascada de acciones esperanzadora que, si bien a los ciudadanos es más que posible que aún se nos antoje insuficiente, sin embargo debe hacernos sentir orgullosos de ser europeos por esta acción emprendida, y también por permitirnos sentir que Europa quizás no esté tan lejos, sino todo lo contrario... ¡Ya era hora!

Durante los últimos años, cuando la crisis económica arreció y numerosas familias no pudieron hacer frente a los pagos de sus hipotecas, llegaron los desahucios de muchas viviendas. Y aunque la coyuntura económica aparentemente cambió, siguen contándose por decenas de miles las familias cuya renta disponible es tan reducida que viven en una situación límite, por lo que lamentablemente este tema aún sigue constituyendo una terrible amenaza para muchas de ellas.

Hemos podido comprobar que la búsqueda de soluciones por parte de las administraciones públicas de cara a asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda no ha sido nada sencilla…  ya que, entre otras cosas, afectaba al “bolsillo” de las entidades bancarias que se han defendido y los tribunales han considerado que muchas de las medidas implantadas eran inconstitucionales.

En este contexto, en palabras de su presidenta Susana Díaz: “Andalucía se ha blindado aprobando en el Parlamento andaluz la Ley de Tanteo y Retracto en Desahucios de Viviendas” afirmando que la Junta de Andalucía lo ha hecho por "seguridad jurídica y para poder dar salida a familias en una situación de vulnerabilidad y que se podían encontrar en la calle y no sentirse protegidos" ya que contempla que el gobierno regional detente el derecho preferente de compra cuando hay un proceso de desahucio que afecte a familias vulnerables.

Y Felipe López, Consejero de Fomento y Vivienda, y por tanto el máximo responsable en esta materia, ha reiterado el compromiso para mantener el apoyo de la Junta a las familias más vulnerables "y para ello nos dotamos de otras herramientas jurídicas, como es esta ley” pues la misma "da soporte a familias que están atravesando situaciones difíciles y que se enfrentan a la pérdida de su vivienda".

- LOS PARLAMENTARIOS OPINAN:

Para Alicia Martínez (PP) esta ley  "llega tarde", está "contestada por los agentes sociales" y resulta "inútil".

Carmen Molina (Podemos) ha rechazado la norma "porque rescata bancos, no personas" y "deja fuera a los lanzamientos provenientes del alquiler".

Carlos Hernández (Cs) ha advertido de que esta "no es la ley adecuada para atacar el problema de los desahucios" a cuenta de la reducida cantidad presupuestaria que tiene consignada.

Para Inmaculada Nieto (IU) esta norma es "poco ambiciosa y con poco efecto para paliar este problema".

Mientras que para Beatriz Rubiño (PSOE) esta ley busca “mitigar las nefastas consecuencias de las ejecuciones para los colectivos más desfavorecidos".

Y ya para los que queráis profundizar en esta temática, os desgrano detalladamente esta temática a partir de la información elaborada por la agencia de noticias Europa Pres:

- LA NUEVA LEY:

El Parlamento andaluz aprueba la Ley por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de viviendas en Andalucía (mediante la modificación de la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la vivienda en Andalucía, y se modifica la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la vivienda Protegida y el Suelo).

De acuerdo con la nueva ley, la Administración ejercerá el tanteo y retracto en función de la situación socioeconómica de las familias, aplicándose a los colectivos de especial protección y atendiendo a una tipología de inmuebles que debe responder a las características exigidas para las viviendas de Protección Oficial (VPO). Una vez ejercido este derecho, los afectados tendrán prioridad de alquiler sobre el inmueble que ha sido su domicilio habitual.

El tanteo y el retracto se prevé para la dación en pago, mientras que para la ejecución hipotecaria se reserva solo la segunda opción, lo que implica actuar al final del proceso una vez comunicado el desalojo y concluida la subasta judicial de la vivienda y su adjudicación.

La intervención se lleva a cabo en un periodo de 60 días naturales contados a partir de la notificación de la transmisión del inmueble al nuevo adjudicatario. En el caso de que se haya producido la subasta pero la familia todavía permanezca en el domicilio, el plazo se aplica a partir del día en que el juez determine la fecha de salida de los moradores del inmueble. Si la Administración no tiene conocimiento de la orden de desahucio, puede realizar la compra en el momento en el que tenga constancia de la misma.

- CONTENIDO DE LA NORMA:

El texto aprobado fija como precio de la vivienda el valor del crédito a extinguir, en el caso de las daciones en pago, y la cantidad estipulada como valor de transmisión por el instructor judicial mediante resolución. Además de este importe, la Junta abona los costes asociados a la operación.

Por otra parte, la norma establece obligaciones de información y notificación a la Junta para los estamentos y profesionales que intervienen en los procesos de desahucio. Así, los órganos judiciales deben trasladar, previo convenio con la Administración autonómica, los documentos relativos a la transmisión de la vivienda en subasta judicial y las órdenes de lanzamiento, mientras que los registradores de la propiedad tienen que informar del cambio de titularidad del inmueble y los notarios, de las operaciones de transmisión.

Por su parte, el adquiriente de la vivienda otorgada por dación en pago está obligado a avisar de su adquisición para que se pueda ejercer el derecho de compra preferente. También se reconoce este derecho a los ayuntamientos, previo acuerdo con la Junta.

- REFUERZO DE LAS SANCIONES

Por otra parte, la ley modificará el régimen sancionador para prevenir abusos y reforzar los derechos de las personas consumidoras en las operaciones de adquisición de viviendas protegidas. De este modo, se incluyen modificaciones para calificar como muy grave, y castigar con multas de entre 30.001 a 120.000 euros, la no devolución por parte de los promotores de las cantidades entregadas a cuenta por los adjudicatarios en caso de resolución del contrato de compraventa. Hasta ahora, este supuesto no estaba tipificado como infracción.

Asimismo, se impondrá la máxima sanción a los promotores o personas jurídicas que mantienen vacía una VPO sin causa justificada por un periodo superior a tres meses. Como faltas graves, con multas de entre 3.001 hasta 30.000 euros, se consideran el incumplimiento del adjudicatario de ocupar el inmueble como domicilio habitual y permanente en el plazo previsto, así como la no presentación de la documentación requerida sobre esa ocupación.

La implantación del derecho preferente de adquisición completará el marco normativo de la lucha contra los desahucios en Andalucía, que se inició con la Ley de la Función Social de la vivienda, en vigor desde octubre de 2013 pero suspendida parcialmente por el Tribunal Constitucional a raíz de un recurso presentado por el Gobierno de España.

Fuente: Periódico Cinco Días