Dicen que la comarca  de La Alpujarra (provincias de Granada y Almería. Andalucía, España) es una y son mil, por eso muchos se refieren a ella en plural: “Las Alpujarras”, porque siendo un espacio que geográficamente estaría perfectamente delimitado -ese espacio abrupto que mira hacia el sur y que lo delimitan el macizo de Sierra Nevada por el norte y la costa del mar Mediterráneo por el sur- sin embargo es tal su riqueza natural, paisajística y cultural que, dentro de su uniformidad, también podríamos hablar de una Alpujarra por cada pueblo, una por cada valle, una por cada estación e incluso una por cada estado de ánimo del que la visita.

Una Alpujarra que también está llena de contrastes y si no miremos a esa en la que predominan los tonos verdes de los castaños y los prados; o a esa otra en la que se suceden las suaves lomas de los almendros y los viñedos... Pero siempre bella y embaucadora, como pregona cualquiera que la visita.

Pero, amigo lector, hoy te quiero hablar de otra de las características de esta tierra que hace ya tantísimos años que me atrapó. Quiero reflexionar contigo sobre algo muchísimo más mundano: lo trabajoso que todo se les pone siempre a sus gentes. Que de eso sé un rato.

¿Será porque fueron el último bastión conquistado del Reino de Granada? Pssss, mucho me parece que es remontarse para buscar una explicación… Yo creo que tiene que ver más con el hecho de que sus municipios son generalmente muy pequeños. Siempre cerca del cielo, sí, pero también lejos, muy lejos, de las grandes ciudades, lo cual según para qué cosas es malo.

Pero, bueno, aunque esas cuestiones geográficas e históricas claro que podrían influir en el asunto que te expongo, en realidad lo que padecen los pueblitos de La Alpujarra no es muy diferente que lo que padecen el resto de los pueblos del mundo rural. Esa tierra de nadie a la que le cayó recientemente un sobrenombre que le viene que ni pintado: “La España Vaciada”.

Se trata de municipios con una limitadísima capacidad de gestión y menores recursos y que, sin embargo, deben gestionar el día a día en un contexto administrativo cada vez más complejo, más kafkiano y más absurdo…

• Si, si, Juan Carlos, mira que te gustan los requiebros, pero... ¿A dónde quieres llegar?

Mira, es que hoy estoy bastante sensible, porque aunque de lo que te quiero hablar finalmente ha ido bien, bien… ha sido tantísimo el esfuerzo para llegar a algo tan obvio que... Pero me explico: Me estoy refiriendo a algo relacionado con el municipio de Albuñol, capital de la Sierra de la Contraviesa. Un pueblo grandote para los que se estilan por allí, que está encajado entre las montañas a pocos kilómetros de la desembocadura en el mar de la Rambla que lleva su nombre.

Pero te cuento: En 1999, tras varios años de arduo trabajo el ayuntamiento culminó su plan urbanístico (NNSS de Planeamiento) y en dicho plan se reconocía la existencia de valores singulares en su Casco Antiguo (eso está bien) lo cual merecería un trabajo mucho más detallado a fin de garantizar el mantenimiento de sus características tradicionales. Hasta ahí, normal… Pero lo que ya no fue tan normal es que, por exigencia de los órganos urbanísticos provinciales responsables de su aprobación, el plan municipal tuvo que dejar en blanco todo el espacio central de Albuñol a la espera de que se hiciera, más adelante, “un Plan Especial” específico que regulase todo el Casco Antiguo. Es decir: ¡Más de medido pueblo aparecía así, dibujado en blanco en los planos, como si se tratase del agujero de un Donut! Con el agravante de que entre tanto solo se podrían hacer pequeñas obras en los edificios ya existentes...

¿Alguien lo entiende? Ainsssss.

Y para complicar las cosas, en seguida llegó una nueva ley andaluza que lo puso todo patas arriba (la LOUA fue aprobada en 2002) ya que nueva ley + rigidez de aplicación + criterios interpretativos personales + administración nada cercana + administración nada presta a la concertación constituyeron un coctel demasiado explosivo. Y así, pasó lo que pasó: que el Plan Especial del Casco Antiguo de Albuñol se convirtió en una pesadilla… (Por cierto, como tantos otros planes especiales programados con tan poco tino en aquella misma época -y por tanto cuñas de la misma madera– como serían el caso de Guadix, Alhama de Granada, Santa Fe o Castril, por ejemplo).

Algunos años después, casualidades de la vida, recalé con mi equipo en este municipio porque “estaban ya muy aburridos” con esta situación, así que me encomendaron diseñar aquel controvertido Plan Especial… Pero voy a abreviarte la década y pico de trabajos complicados y me voy a ir al final:

• Hace apenas unos días, tras 12 AÑOS de infructuosos trabajos, el Plan Especial del Casco Antiguo de Albuñol al fin ha sido aprobado definitivamente y en breve entrará en vigor, y con lo que se da fin a un episodio complejo y tedioso del que felizmente ya se ha pasado página.

Pero te voy a ser sincero: Es verdad que me encuentro muy orgulloso del resultado técnico desarrollado, pero más orgulloso aún me encuentro de la fe municipal y de su tesón, por eso quiero felicitar públicamente a todo el ayuntamiento de Albuñol, aunque mi abrazo efusivo lo personalice en María José, su brava alcaldesa; en Francisco, su secretario general, y en Manolo, el técnico municipal, ya que juntos hemos sido los sufridores principales de todo este largo proceso. En definitiva, felicitar a los vecinos de Albuñol, porque a partir de ahora los trámites administrativos les va a ser mucho más sencillos.

Muchas veces me dicen que será que a mí “solo me tocan” los municipios en los que todo es trabajoso y difícil. Será… O será que “se me pegan”. O también podría ser, simplemente, que “yo me pego a ellos” … ¡Ja, ja, ja!

Yo creo que hay una explicación mucho más fácil: Que los retos no hay que rehuirlos sino todo lo contrario: Los retos hay que afrontarlos con profesionalidad y con paciencia, sabiendo soñar el desarrollo de ciudades comprometidas.

Lo dicho, ¡Felicidades ALBUÑOL!

Uno de los efectos que generó el boom inmobiliario de los primeros años del milenio, cuyo daño aún perdura, fue el carácter expansivo de la mayor parte de los Planes Generales de Ordenación Urbanística (PGOU) que se aprobaron en aquellos años, en los que casi todas las ciudades, ya fueran grandes o pequeñas, propusieron crecimientos extraordinarios que oscilaban entre el 50% y el 100% de su tamaño...

Y aunque esta vorágine se dio mucho más en los entornos metropolitanos y en los municipios costeros, sin embargo, podría afirmar que esa previsión desmedida, o cuanto menos poco razonable, fue un mal generalizado que se expandió al rebufo de unos años de bonanza que parecía que siempre nos acompañarían… Pero ya sabéis que de repente llegó la crisis internacional en 2008 y nos despertó de golpe… y vaya con el golpe…

Y de aquella desmesura, ciudades, empresas y ciudadanos aún sufren las consecuencias.

Aunque podría profundizar con vosotros sobre los efectos perversos que tales desmanes en la previsión urbanística han podido suponer para la configuración de tantas y tantas ciudades, hoy sin embargo querría centrarme específicamente, aunque sea de manera breve, en los tremendos problemas que le acarrea al municipio, al empresariado local y a sus vecinos, contar con un plan irreal cuyos crecimientos no son ya exagerados sino imposibles…

Y es que el problema no es baladí ya que no solo supone que muchos propietarios deban pagar durante muchos años unos impuestos sobre los bienes inmuebles (IBI) que no guardan relación con las expectativas reales de desarrollo inmobiliario, sino que el propio PGOU ha dejado de ser un instrumento de gestión apropiado al haberse convertido en una especie de cárcel administrativa que impide gestionar los suelos que habían sido previstos.

Y no hay otra: ya que se requiere que el municipio inicie cuanto antes el proceso de revisión “a la baja” de su PGOU para adaptarlo, no solo a los ritmos normales de crecimiento local, sino también (y esto es seguramente lo más importante) a las capacidades de gestión e inversión de los maltrechos empresarios locales. Es decir, que no solo se trataría de desclasificar una del “suelo urbanizable” que se había previsto años atrás, sino también de redimensionar los sectores del “suelo urbano no consolidado” a fin de permitir promociones inmobiliarias seguramente mucho más modestas en tamaño e inversión.

Y esta labor es mucho más delicada de lo que cabría imaginar, ya que requiere de una gran pericia técnico-jurídica y de una contrastada capacidad de gestión urbanística porque con seguridad va a tener connotaciones difíciles de casar adecuadamente (convenios urbanísticos, gestiones ya iniciadas, terrenos embargados, alteración de la estructura de la propiedad con irrupción frecuente de entidades bancarias y fondos de inversión, obras de urbanización sin concluir, compradores de suelo o de viviendas frustrados…). Sin olvidar que además debe producirse en un contexto legal nuevo, como consecuencia de la modificación de numerosas normas sectoriales bastante restrictivas, y también por el mayor celo en la aplicación de las normas por parte de todos los funcionarios públicos, ya sean locales o regionales.

En definitiva, que para las nuevas corporaciones que gobernarán los municipios españoles a partir de junio de 2019 debe constituir un reto inaplazable la revisión en profundidad de sus PGOU… ya sea sustituyéndolos por otros (en lo que va a suponer un esfuerzo económico y administrativo intensísimo durante el periodo de gobierno), o ya sea con sutiles labores de acupuntura en los mecanismos de gestión vigentes para hacerlos viables… Y sé perfectamente de lo que os hablo…  

Como veis, todo un reto, pero también toda una necesidad…  ya que los municipios que concluyan satisfactoriamente estas tareas con prontitud empezarán a insuflar oxígeno en la oferta inmobiliaria local, con amplios beneficios de variado alcance:

• porque las empresas necesitan que se les faciliten solares urbanizados para edificar,
• porque las ciudades necesitan suelos para completar las dotaciones que demandan los ciudadanos,
• y porque las familias necesitan acceder a viviendas dignas y económicamente asumibles.

Así que creo que será de vuestro interés que en los próximos días os cuente algunos de los casos particulares para los que se me ha requerido mi labor como “bombero urbanístico” …