Hace unos días me llamó la atención una contundente reflexión de mi colega, el profesor y urbanista José Mª Ezquiaga, a cuenta de las agendas urbanas y la supuesta crisis del planeamiento urbanístico, en la que afirmaba lo siguiente:

“La situación real es que las agendas urbanas no están sustituyendo, ni pueden hacerlo, a los planes generales. Pero nos están dando un método, es decir, están abriéndonos la mente en la esfera del conocimiento, están transformando las mentalidades de políticos, las mentalidades de los técnicos, y en una sociedad democrática que es una sociedad de leyes, esto tiene que terminar plasmándose en lo que nos es común: las normas que nos damos en común para dirigir en nuestro futuro.”

Así que, con tu permiso, hoy vamos a reflexionar sobre el porqué de esa afirmación tan contundente, algo que me parece del máximo interés para técnicos, munícipes, colectivos y ciudadanos. Pero empecemos recordándonos lo que casi todos nosotros ya sabemos, porque nunca está de más:

- ¿En qué consiste la Agenda Urbana? La Agenda Urbana es un nuevo instrumento de política pública urbana que tiene como fin promover el desarrollo de las ciudades en coherencia con las exigencias del nuevo Modelo de Desarrollo Urbano Sostenible e Integrado (MDUSI).

- ¿Cómo surge? Deriva de la Agenda Urbana Española (AUE) la cual “responde al cumplimiento de los compromisos internacionales adoptados de conformidad con la Agenda 2030, la Nueva Agenda Urbana de Naciones Unidas y la Agenda Urbana para la Unión Europea.”

- ¿Tiene carácter normativo? En absoluto, ya que se trata de un documento meramente estratégico. “Constituye, además, un método de trabajo y un proceso para todos los actores, públicos y privados, que intervienen en las ciudades y que buscan un desarrollo equitativo, justo y sostenible desde sus distintos campos de actuación.”  https://www.aue.gob.es/que-es-la-aue

- ¿En qué se concreta finalmente? En un Plan de Acción propio para cada municipio, en coherencia con la metodología y las propuestas establecidas por la AUE: 10 Objetivos Estratégicos – 30 Objetivos específicos – 291 Líneas de actuación.

- Entonces ¿Cuál ha sido ese nuevo método que han aportado las agendas urbanas? ¿Cuál está siendo su virtualidad? Desde mi punto de vista, su primera aportación consiste precisamente en que su elaboración se ha generalizado realizándose en la práctica totalidad de los municipios, abriendo la puerta de par en par a las estrategias de sostenibilidad urbana y local e identificar en unos plazos relativamente cortos, y por tanto con gran agilidad, toda una gama de iniciativas y proyectos a llevar a cabo. Eso ya supone en sí mismo un enorme paso hacia adelante.

A ello hay que añadir una segunda aportación, para mí esencial, ya que gracias a la metodología que se requiere para la elaboración de las agendas urbanas también se está arraigando la sana costumbre, hasta ahora bastante inusual, tanto de sistematizar el proceso de análisis de la situación de partida de la ciudad (y del municipio) en cuestión, como que la identificación de los principales retos se realice tras un exhaustivo proceso participativo con la sociedad local y sus principales agentes. De ahí esa afirmación de que las agendas urbanas “están transformando las mentalidades de políticos, las mentalidades de los técnicos”.

Pues bien, a pesar de que las agendas urbanas están permitiendo impulsar numerosas acciones concretas, lo cual es muchísimo, sin embargo, para que las ciudades evolucionen adecuadamente también deben dotarse de un adecuado proyecto de ciudad, relativamente estable en el tiempo, que sirva de marco legal para el desarrollo de todas las políticas municipales y de todos los proyectos públicos y privados. Porque sin ese adecuado proyecto de ciudad no va a ser sencillo generar transformación, desarrollo y actividad económica en los municipios. Ese proyecto de ciudad hecho norma inevitablemente pasa por dotarse de un Plan General (Instrumento de planificación urbanística municipal) bien realizado y también, lógicamente, por propiciar acto seguido su gestión desde el ayuntamiento.

Llegados a este punto ya si estamos en condiciones de responder a la pregunta del enunciado: ¿Agenda Urbana o Plan General?  Estoy plenamente convencido de que la solución óptima pasa por coordinar ambos procesos:

• realizando primero una planificación estratégica (Agenda Urbana)
• para a continuación, a partir de sus postulados y bebiendo de ellos, proponer cómo hacerla viable y plasmarla físicamente sobre el territorio haciéndola norma (Plan General).

De esa manera, con rigor, con compromiso, de manera modélica y también pionera, desde mi punto de vista, así se está trabajando en el municipio de Ronda (Andalucía, España), cuya iniciativa y resultados paso a sintetizarte a continuación:

• PRIMERA FASE (2º semestre 2022 a 1º semestre 2024), en la que se han realizado simultáneamente los siguientes trabajos:
  • AGENDA URBANA LOCAL: PLAN DE ACCIÓN RONDA 2030
  • PLAN DE MOVILIDAD URBANA SOSTENIBLE (PMUS)
  • Nueva base cartográfica
  • Texto Refundido del planeamiento urbanístico municipal vigente y creación de un geoportal web

- SEGUNDA FASE (a partir del 2º semestre 2024): inicio de los trabajos de planificación urbanística. En coherencia con lo previsto en la legislación urbanística andaluza (L.I.S.T.A.) corresponde a Ronda la realización de un doble proceso de planificación, habiéndose decidido que se realizaría de manera simultánea:

• El Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) es el instrumento urbanístico que tiene por objeto establecer la ordenación general del municipio. Se trata de un Plan que marca los criterios y directrices del modelo de ciudad y ordena el suelo rústico municipal.
• El Plan de Ordenación Urbana (POU) es el instrumento urbanístico que tiene por objeto la ordenación detallada del suelo urbano en el marco de las determinaciones establecidas por el PGOM. Establece las condiciones específicas de intervención en la ciudad consolidada y planifica las intervenciones de mejora y regeneración urbana.

Una de las claves del proceso ha sido la de garantizar cómo dar continuidad a todo este complejo proceso, y para ello con el máximo rigor se ha sistematizado el análisis de los objetivos y estrategias que habían sido considerados tanto por el Plan de Acción de la Agenda Urbana 2030 como en por Plan de Movilidad Urbana Sostenible (PMUS), al igual que ha sido muy importante poder identificar todas las propuestas de ambos planes, a fin de que pudieran ser incorporadas de manera específica en los planes urbanísticos (PGOM y POU). Dichas conclusiones, complementadas con las derivadas de los trabajos meramente urbanísticos correspondientes a los PGOM y POU, han permitido identificar seis grandes objetivos marco para la ciudad y para el territorio municipal de Ronda: RONDA ORDENADA, FUNCIONAL, CONECTADA, VERDE, PRODUCTIVA y PATRIMONIAL.

A partir de dichos objetivos marco, se ha pormenorizado  el marco estratégico para para la toma de decisiones de cada uno de los planes, y por tanto para el diseño de sus propuestas urbanísticas. Así, se podrá garantizar la transparencia de todas las decisiones y también se podrá evaluar si cada una de ellas es verdaderamente coherente.

Con gran satisfacción te diré que, de acuerdo con lo previsto, en el pasado mes de noviembre (2024) fue concluido el AVANCE de ambos planes urbanísticos, con su correspondiente evaluación ambiental (Documento Inicial Estratégico), los cuales fueron presentados a una Comisión de Seguimiento creada al efecto con la participación de todos los grupos políticos municipales, dándose así inicio a su tramitación administrativa:

- Dichos documentos se presentaron en una audiencia pública junto con un formulario, a modo de "buzón de sugerencias" https://forms.gle/aenC5LHtNmUoGsm2A  que estará abierto durante todo el proceso de elaboración y tramitación del PGOM y del POU de Ronda (puedes consultarlos en la web municipal o en nuestra www.gr-arquitectos.com)

- Y de igual forma, ambos documentos se han mandado al órgano ambiental de la Junta de Andalucía a fin de recabar los respectivos Documentos de Alcance (ambiental).

Está previsto que, para marzo de 2025, en el marco de una nueva convocatoria de la Comisión de Seguimiento, podamos unir a las aportaciones ciudadanas recibidos durante el periodo de consultas previas, aquellas otras más específicas que puedan ser presentadas por los diferentes grupos políticos municipales y, con todo ello, empezar a madurar las propuestas urbanísticas de ambos planes, que irán tomando forma de manera progresiva en tanto se reciben los informes de medio ambiente.

Nunca me cansaré de repetir una y otra vez que “la planificación es una tarea colectiva: de la sociedad, de sus dirigentes y de los especialistas ambientales, territoriales y urbanos. Que los Planes están al servicio de la sociedad y no al contrario y que la bondad de un Plan está en su capacidad para mejorar la calidad de vida de las personas en todos los sentidos”. https://laciudadcomprometida.eu/component/k2/254-los-4-atributos-esenciales-para-ser-urbanista

Pero, de la misma manera, debemos ser conscientes de que se trata de documentos técnicos bastante complejos cuyos procesos de tramitación se suelen dilatar bastante, por eso es muy importante propiciar “un urbanismo pedagógico para que todos los actores implicados comprendan el plan, su trascendencia, y lo enriquezcan con sus propuestas, articulando un discurso positivo y proactivo”.

Como ya ocurrió recientemente con la ordenación y protección del Conjunto Histórico de Ronda, cuyas propuestas fueron “maduradas y aprobadas con el apoyo unánime de todas las fuerzas políticas locales y contando con un amplio respaldo social”, ese será el objetivo a perseguir en este nuevo proceso en el que el foco estará puesto en el conjunto de la ciudad y en la totalidad del territorio rondeño. https://laciudadcomprometida.eu/component/k2/5778-dos-ciudades-en-las-que-mirarnos

En dicho sentido, todos los grupos políticos de la corporación municipal, con gran altura de miras, han vuelto a manifestar su afán por enriquecer las propuestas, buscando soluciones compartidas en un trabajo colectivo lleno de institucionalidad, generando espacios de debate y de encuentro. De la misma manera, sé que seguiremos contando con el compromiso y el excelente buen hacer de los técnicos municipales, de quienes tanto aprendemos. Y también, respecto de la ciudadanía, será básico hacerle ver que todo ese ingente trabajo acumulado a base de debates, encuestas, reuniones, talleres, etc. que se dieron con motivo de la elaboración de la Agenda Urbana de Ronda 2030 no cayeron en saco roto sino todo lo contrario, ya que, de hecho, están siendo el punto de partida para el diseño de unas renovadas políticas urbanísticas llenas de compromiso con la sostenibilidad y con la integración.

Por mi parte, por nuestra parte, nos cejaremos en aportar nuestro mejor afán.

Pincha en la imagen para acceder al vídeo presetnación de mi reflexión.

Me han pedido que reflexione sobre las tremendas implicaciones que tiene para el mercado inmobiliario conocer el complejo y arduo proceso que nace con la planificación (Planes generales de ordenación urbanística, PGOU); continúa con la ordenación pormenorizada de los suelos (generalmente a través de planes parciales de ordenación); que da paso a la delicada de gestión urbanística, para, por fin, adentrarse en la fase de ejecución (urbanización y edificación) a través de las promociones inmobiliarias y su comercialización.

Así que intentaré desgranaros muchas de estas claves… Os espero el próximo 31 de mayo en la Casa de Colón de Huelva (Andalucía, España), en las JORNADAS INMOBILIARIAS DE ANDALUCÍA invitado por el Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

VII JORNADAS INMOBILIARIAS 

Hace unos días asistí a una mesa redonda en la los ponentes estuvieron exponiendo diferentes casuísticas sobre la inseguridad jurídica que puede encerrar cualquier operación inmobiliaria, tanto sea de compraventa como de alquiler… así que palpémonos las ropas porque mira que gracia (quiero decir qué desgracia) que algo tan fundamental como el acceso a una vivienda pueda encerrar tantas dificultades. Así que el mensaje que yo me traje y que quiero trasmitiros con esta reflexión de hoy tiene que ver con la imperiosa necesidad de saber que  la compra o el alquiler de nuestra vivienda lo estamos haciendo con todas, todas las garantías. Es decir: LA SEGURIDAD JURÍDICA PREVENTIVA EN EL MERCADO INMOBILIARIO.

Uno de los ponentes (Juan Manuel Colmenero Lopez, Director General de Vivienda de la Junta de Andalucía) utilizó una metáfora (“a veces hace falta solo una ligera brisa para saber que hay que cambiar el rumbo”) para explicarnos que desde su DGU están estableciendo medidas que doten de mayor seguridad jurídica, que en el caso de las viviendas de alquiler, por ejemplo, tienen que ver con la creación de un registro de los contratos y de las fianzas correspondientes. Algo que ya se está exigiendo cuando se conceden ayudas públicas al alquiler para los colectivos más vulnerables, pero que debe extenderse a la totalidad de los alquileres.

Además animó a que vayamos tomando por norma que las malas prácticas deben ser denunciadas y en dicho sentido explicó que se trata de una tarea colectiva en las administraciones responsables de Vivienda y de Consumo, deberán tener un apoyo explícito de profesionales de la intermediación inmobiliaria. Y de la misma manera mostró el compromiso de la Junta de Andalucía por inspeccionar (y regular) el mercado de alquiler de  viviendas turísticas.

Por su parte, Amador Zorrilla López, notario de profesión, explicó que cuando los compradores/vendedores van al notario fara la firma de las escrituras  “ya está todo cocinado”, y en tantas y tantas ocasiones echa de menos la seguridad jurídica que habría aportado en dicha operación la intermediación de un profesional bien cualificado, y quiso difundir la idea de que los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) son profesionales cualificados que pueden dar seguridad jurídica a la operación inmobiliaria sobre su realidad física, jurídica y fiscal (impuestos, situación urbanística de la vivienda, naturaleza de lo adquirido, servidumbres, medición, datos catastrales, estado de conservación, tasación…), cuestiones  esenciales para apreciar si el comprador ha estado previamente bien asesorado (o incluso si el profesional que haya asesorado a los compradores está bien formado o no).

Miguel Angel Fernandez Cruz, registrador de la propiedad, quitó relevancia a la leyenda negra de las dificultades para los trámites en los Registros de la Propiedad, al explicar que siempre es mucho más fácil y ágil la interactuación entre el registrador y el particular cuando este ha estado bien asesorado y sobre todo cuando dicho asesor está bien formado y es un buen profesional.

Por su parte Diego Galiano Bellón, abogado y a su vez Presidente del Consejo General de los Colegios API de España, quiso recalcar que la base de todo buen asesoramiento debe estar basado en dos pilares esenciales: el buen hacer y la ética profesional. Y explicó que los API tienen que dar a los clientes paz y sosiego (evitando conflictos que podrían ser eternos) en la fase de contratación.

Y por último, dos reconocidos expertos en tasaciones inmobiliarias: Manuel Alcázar y Rafael Rodriguez Sáez  profundizaron sobre la importancia de las tasaciones (bien hechas claro está) en la comercialización inmobiliaria:

“Hace falta la participación de un profesional tasador  (con cualificación, habilidad, experiencia y conducta –imparcialidad, conflicto de interés, justicia, ética-) que evalúe todos los aspectos técnicos, legales, socioeconómicos… sobre el inmueble para establecer valores con una finalidad: una tasación justa y real”.

Así que toma nota… si vas a comprar o alquilar una vivienda debes tener en cuenta que más vale prevenir que curar.