En esta ocasión quiero compartir con todos vosotros el diálogo que he mantenido con Jose Antonio Mateo Miras, un insigne naturalista que durante muchos años ha estado investigando/luchando por la recuperación de dos especies tremendamente amenazadas: los lagartos gigantes de El Hierro y de La Gomera, respectivamente (Islas Canarias, España).

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Y mucha de su experiencia la ha querido plasmar en un interesante libro: EL LAGARTO GIGANTE DE EL HIERRO Y SU RELACIÓN CON LOS HUMANOS EN LA HISTORIA.

Y a lo largo del diálogo fue aflorando el difícil equilibrio entre la naturaleza en su estado salvaje y natural con el hombre, con sus hábitos y sus modos de habitar…

Interesantísima conversación que me ha traído el recuerdo de dos frases que escuché hace ya años cuando coincidí como ponente en unas jornadas para hablar de naturaleza y sostenibilidad… que debiéramos grabárnoslas en la mente… y en el corazón: 

-              “Proteger la naturaleza es lo más progresista, lo único para construir el futuro.”

-              “Cuando la naturaleza y las ideas van separadas, la cultura y la vida están amenazadas”

Os dejo los enlaces de dos reflexiones que más tarde hice al respecto:

http://granadablogs.com/gr-arquitectos/2009/10/18/no-la-toques-mas-que-asi-es-la-rosa/

http://granadablogs.com/gr-arquitectos/2017/09/18/que-hay-en-los-paisajes-que-no-sea-una-cierta-fertilidad-en-mi/

Manuel Sánchez Aguado nos consulta lo siguiente: "¿Cuál sería la mejor manera de organizar un área metropolitana?"

• ¿Qué es un Área Metropolitana?
• ¿Cómo se regula, organiza y gestiona la gran ciudad?
• ¿Cuál sería la mejor organización?

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Hace unos días en un solemne evento organizado por el Colegio de Arquitectos de Granada (COAG) los diferentes ponentes fueron dejando en el aire diversas “guindas” que no debieran caer en saco roto:

- la cuasi coincidencia en el tiempo de la liberalización de los honorarios profesionales con el inicio de la crisis inmobiliaria, lo que se ha traducido en una terrible desvalorización de los arquitectos, profesional y económica.

- O cómo en pocos años las administraciones  públicas han pasado de organizar numerosos concursos de arquitectura a organizar ahora exclusivamente concursos económicos.

Además recientemente, por pura coincidencia, tuve la ocasión de departir con algunos de los responsables de arquitectura del gobierno andaluz y les mostré la contradicción de que las administraciones utilicen para la valoración preliminar de sus actuaciones un Banco de Precios de la Construcción, a fin de garantizar su viabilidad técnica, laboral y económica, mientras que, por el contrario, los honorarios de los proyectos y su seguimiento técnico se rigen por un liberalismo a ultranza, con precios que ya de partida son abusivos y denigrantes... y que a su vez son objeto de bajas temerarias en las licitaciones para mayor regocijo de los organismos públicos.

Algo que solo puede entenderse por la insensibilidad de quienes nos gobiernan en todos los niveles de la administración, y por la tremenda crisis profesional que atenaza a los Arquitectos españoles, donde la calidad y la profesionalidad ha sido sustituida hace más de una década por el mercantilismo y la irracionalidad.

Al respecto, en palabras del Decano del COAGranada, en 2017, la mitad de los colegiados facturaron menos de 9000 euros brutos... con saldos netos mensuales de 500 euros. Denigrante, humillante, escandaloso, y muy muy preocupante porque afecta de lleno a la viabilidad de que este colectivo siga desempeñando con responsabilidad su función pública y profesional. Y es que esta situación ultraliberal tan grave no tiene parangón en el resto de los países europeos, por lo que no vale eso de echarle las culpas a la UE...

Administraciones y Colegios... ¡Necesitamos respuestas ya!

Ayer viví un evento entrañable y memorable en el Colegio de Arquitectos de Granada (Andalucía, España) ya que muchos años después se ha vuelto a realizar el Acto-Homenaje de reconocimiento al Ejercicio Profesional de los Arquitectos que han cumplido 25 ó 50 años de Colegiación por lo que quiero agradecer a la Junta de Gobierno del COAGRA y a su decano Luis Alberto Martinez Cañas por dicha iniciativa, y felicitar desde aquí (aunque ayer también repartí decenas de abrazos) a mis ilustres colegas homenajeados… ¡¡¡Entre los que me encuentro!!! 

Se trata de 3 insignes y admirados arquitectos que ya han cubierto un ciclo de 50 años de colegiación y ejercicio profesional… ¡Felicidades maestros!:

             - Rafael Herrerías Ocete

             - Jose Antonio Llopis Solbes

             - Joaquín Prieto-Moreno Ramírez

Y de los arquitectos colegiados con anterioridad a 31 de Diciembre de 1992 (115 condecorados) a los que desde La Ciudad Comprometida les mando 114 cálidos abrazos (y un autoabrazo también para mí, jejeje que además estuve más feliz que una perdiz porque estuve acompañado de mi hijo Juan Carlos García Portillo, inminente arquitecto también): 

RELACIÓN DE LOS ARQUITECTOS HOMENAJEADOS POR SUS 25 AÑOS 

En fin, que os dejo con algunas imágenes del evento y ya os anuncio EN PRIMICIA que el próximo viernes 1 de Junio (Dios mediante) os regalaremos uno de los Diálogos desde La Ciudad Comprometida con dos de los homenajeados: Jose Antonio LLopis Solbes (padre) y Luis LLopis García (hijo).

Hace unos días asistí a una mesa redonda en la los ponentes estuvieron exponiendo diferentes casuísticas sobre la inseguridad jurídica que puede encerrar cualquier operación inmobiliaria, tanto sea de compraventa como de alquiler… así que palpémonos las ropas porque mira que gracia (quiero decir qué desgracia) que algo tan fundamental como el acceso a una vivienda pueda encerrar tantas dificultades. Así que el mensaje que yo me traje y que quiero trasmitiros con esta reflexión de hoy tiene que ver con la imperiosa necesidad de saber que  la compra o el alquiler de nuestra vivienda lo estamos haciendo con todas, todas las garantías. Es decir: LA SEGURIDAD JURÍDICA PREVENTIVA EN EL MERCADO INMOBILIARIO.

Uno de los ponentes (Juan Manuel Colmenero Lopez, Director General de Vivienda de la Junta de Andalucía) utilizó una metáfora (“a veces hace falta solo una ligera brisa para saber que hay que cambiar el rumbo”) para explicarnos que desde su DGU están estableciendo medidas que doten de mayor seguridad jurídica, que en el caso de las viviendas de alquiler, por ejemplo, tienen que ver con la creación de un registro de los contratos y de las fianzas correspondientes. Algo que ya se está exigiendo cuando se conceden ayudas públicas al alquiler para los colectivos más vulnerables, pero que debe extenderse a la totalidad de los alquileres.

Además animó a que vayamos tomando por norma que las malas prácticas deben ser denunciadas y en dicho sentido explicó que se trata de una tarea colectiva en las administraciones responsables de Vivienda y de Consumo, deberán tener un apoyo explícito de profesionales de la intermediación inmobiliaria. Y de la misma manera mostró el compromiso de la Junta de Andalucía por inspeccionar (y regular) el mercado de alquiler de  viviendas turísticas.

Por su parte, Amador Zorrilla López, notario de profesión, explicó que cuando los compradores/vendedores van al notario fara la firma de las escrituras  “ya está todo cocinado”, y en tantas y tantas ocasiones echa de menos la seguridad jurídica que habría aportado en dicha operación la intermediación de un profesional bien cualificado, y quiso difundir la idea de que los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) son profesionales cualificados que pueden dar seguridad jurídica a la operación inmobiliaria sobre su realidad física, jurídica y fiscal (impuestos, situación urbanística de la vivienda, naturaleza de lo adquirido, servidumbres, medición, datos catastrales, estado de conservación, tasación…), cuestiones  esenciales para apreciar si el comprador ha estado previamente bien asesorado (o incluso si el profesional que haya asesorado a los compradores está bien formado o no).

Miguel Angel Fernandez Cruz, registrador de la propiedad, quitó relevancia a la leyenda negra de las dificultades para los trámites en los Registros de la Propiedad, al explicar que siempre es mucho más fácil y ágil la interactuación entre el registrador y el particular cuando este ha estado bien asesorado y sobre todo cuando dicho asesor está bien formado y es un buen profesional.

Por su parte Diego Galiano Bellón, abogado y a su vez Presidente del Consejo General de los Colegios API de España, quiso recalcar que la base de todo buen asesoramiento debe estar basado en dos pilares esenciales: el buen hacer y la ética profesional. Y explicó que los API tienen que dar a los clientes paz y sosiego (evitando conflictos que podrían ser eternos) en la fase de contratación.

Y por último, dos reconocidos expertos en tasaciones inmobiliarias: Manuel Alcázar y Rafael Rodriguez Sáez  profundizaron sobre la importancia de las tasaciones (bien hechas claro está) en la comercialización inmobiliaria:

“Hace falta la participación de un profesional tasador  (con cualificación, habilidad, experiencia y conducta –imparcialidad, conflicto de interés, justicia, ética-) que evalúe todos los aspectos técnicos, legales, socioeconómicos… sobre el inmueble para establecer valores con una finalidad: una tasación justa y real”.

Así que toma nota… si vas a comprar o alquilar una vivienda debes tener en cuenta que más vale prevenir que curar.

Si nos detenemos a pensar, pareciera que la sociedad actual recorre desbocada el tiempo que le ha tocado vivir. Y es que verdaderamente produce vértigo la toma de conciencia de que el hombre, que ahora más que nunca posee la tremenda capacidad transformadora que le posibilitan la tecnología y el conocimiento, vive con tal velocidad tantos acontecimientos que no le es fácil, las más de las veces, asimilar la trascendencia  de los cambios que propicia ya que otros nuevos cambios vuelven a llegar enseguida… O la certeza de que los centros de toma de decisiones pareciera que cada vez son más difusos... O que los ciudadanos, e incluso las instituciones, somos prisioneros de un sistema global del que nos sentimos más alejados que nunca. 

Además de que en este discurrir tan acelerado suelen pesar mucho más los números que las cualidades;  los resultados que las virtudes; la riqueza que la prosperidad; la autonomía que la armonía; la amenaza que la concordia; lo mío o lo nuestro que lo común; lo inmediato que lo maduro; o el presente que la memoria… Olvidándonos de manera tozuda que todo lo bueno y sin duda todo lo mejor lo fuimos labrando a través de miles de puntadas  hilvanadas en centenares de generaciones. Porque todo lo que es, es por lo que ha sido.

Y con este devenir quizás olvidamos que en todas las ciudades hay huellas hermosas de su pasado que nos narran logros colectivos que debiéramos perpetuar. Sean grandes monumentos, joyas de la arquitectura, tipologías de una época, o tramas que nos reflejan modos de vida ancestrales cuya escala, morfología y sistemas constructivos están llenos de belleza y que configuran paisajes urbanos llenos de significado y de historia colectiva. Pero cuyos valores y cuya armonía lamentablemente  pesan muy poco, o no lo suficiente, en la sociedad actual, que tantas veces pareciera que los ha abandonado a su suerte.

Como también olvidamos que los paisajes rurales que hay más allá de las urbes, encierran toda la sabiduría que el hombre ha ido adquiriendo a lo largo de su historia. De modo que lo natural y lo naturalizado dialogan desde el respeto y el equilibrio, en una ecuación maravillosa que ahora llamamos pomposamente sostenibilidad… Y se me vienen a la mente lugares en los que su paisaje y los elementos que lo conforman - arroyos y barrancos, vegetación, relieves, bancales agrícolas, construcciones rurales y núcleos de población- constituyen un bien colectivo que sintetiza a la perfección los tesoros naturales y culturales de los que gozan… Y sin embargo, sea por falta de criterios o por falta de compromiso, hoy caminamos mucho más por la senda de la ruptura que de la integración.

Por eso todas las voces serán pocas a la hora de reivindicar que nuestras ciudades y territorios deban desarrollarse de manera comprometida. Y para ello se hace imprescindible adelantarnos a los acontecimientos y planificar las actuaciones como instrumento para garantizar la sostenibilidad ambiental, social, económica y también cultural de nuestros entornos. Estableciendo los mecanismos necesarios que permitan que el desarrollo pretendido pueda realizarse utilizando racionalmente los recursos territoriales, sin esquilmarlos, y protegiendo el patrimonio cultural y natural como herencia recibida de nuestros antecesores, que deberá ser legada sin excusas y con la mejor salud a las generaciones futuras.

(Esta reflexión de hoy quisiera que fuese una aportación de La Ciudad Comprometida a la Fundación SAVIA y a su inciativa marvillosa denominada DEFENSORES DE LAS GENERACIONES FUTURAS)

Ana Mª García nos consulta lo siguiente: ¿Qué normativa es de aplicación para conocer el aforo máximo de las salas donde se imparten clases dirigidas en un gimnasio?Muchas gracias y enhorabuena por la iniciativa.

Pincha en la imagen para acceder al vídeo

La respuesta concreta sería 5m2/persona si se trata de una sala con aparatos, o 1’5 m2/persona si es solo de clases sin ellos. Pero si te parece te daremos (para ti y para los demás) una explicación algo más detallada:

1, QUÉ ES EL AFORO DE UN LOCAL:

Lo importante no es saber cuánta gente cabe en un establecimiento sino cuanta gente cabe “legalmente” en local, es decir: su AFORO

Aunque sea frecuente que el aforo esté controlado por el Departamento de Bomberos de cada ciudad, sin embargo su cálculo está regulado legalmente por el Código Técnico de la Edificación (CTE).

El aforo por tanto se realiza en función del Uso del establecimiento con base en lo definido en el Código Técnico de la Edificación (CTE), en uno de sus Documentos Básicos (DB), correspondiente a la Sección de Seguridad contra Incendios Nº 3 (SI3) y más específicamente en el apartado relativo a Evacuación de Ocupantes.

Es decir, que si optáis por buscarlo por internet tendréis que poner en el Buscador: CTE DB SI3 Evacuación de Ocupantes

2, CÓMO SE CALCULA EL AFORO DE UN LOCAL:

En este Documento Básico se cuantifica el aforo en nº de personas/m2 para cada una de las zonas en las que pueda subdividirse una actividad concreta por ejemplo un GIMNASIO (almacén, zona de clases sin aparatos, zona de aparatos, aseos y vestuarios…)

Por lo que el Aforo será el resultado de dividir la superficie de cada estancia por el valor definido  para cada  una de ellas. En caso de salir un numero decimal de personas en una dependencia, hay que contemplarlo, pues al final hay que sumar todas y cada una de las dependencias de vuestro establecimiento,  con las personas (o fracción de estas) obtenidas y finalmente, redondear.

RESUMIENDO: Para calcular el aforo que tiene un local, o lo que es lo mismo,  saber cuántas personas  caben en él, no solo en condiciones de “confort” sino sobre todo en condiciones de seguridad de “evacuación en caso de incendio” deberemos conocer previamente algunos datos:

• Qué tipo de actividad  voy a realizar
• Hay que asociar la actividad a desarrollar con un “Uso” y a continuación subdividirla en función de las actividades específicas que van a desarrollarse, ya que en función de ellas el cálculo de la  Ocupación (Aforo), puede variar.

3, CLASIFICACIÓN DE LOS USOS DE LOS LOCALES:

• Uso Comercial
• Uso Administrativo
• Uso Público
• Uso Residencial público
• Uso Publica concurrencia
• Uso Hospitalario
• Uso Residencial Vivienda
• Uso Docente
• Uso Aparcamiento,..

4, EJEMPLO DE CÁLCULO DEL AFORO:

Para el cálculo de un ejemplo concreto, lo hemos tomado de la web de GOBAI Group  que es una Consultoría técnica de Barcelona, especializada en la coordinación de obras de locales comerciales, así como Legalizaciones de Actividades e Instalaciones. Dicho ejemplo es el siguiente:

• Ejemplo de RESTAURANTE: que tendría las siguientes actividades: 1 almacén de 25 m2, 1 cocina de 20 m2, 1 comedor de 80 m2, unos aseos de 16 m2 (con aseo de minusválidos),  un pasillo de 6 m2, una barra de 19,50 m2, un vestíbulo de 4 m2 y una sala de máquinas de 6 m2.

El cálculo, se realiza de la forma siguiente:

1. Uso, de un Bar-Restaurante o Restaurante: Uso Publica Concurrencia…Significa que los clientes pueden ser variados, no estando adscritos al establecimiento (como sería una Asociación) y que está abierta al público en general.
2. A continuación, miramos el DB SI3  en su  Apartado 2 , observando en la tabla, el Uso principal correspondiente
3. Fijáos en toda la tabla, pues hay otros usos  a los cuales alguna de las dependencias del local podrian acogerse, en caso de no estar definidas en el Uso Principal.
4. De la tabla, obtenemos los siguientes datos:
   1. Almacenes: 40,00 m2/persona….teniendo un almacén de  25,00 m2, nos da una ocupación de:  0,625 personas
   2. Salas de maquinas: Solo accesibles para mantenimiento, etc…Ocupación Nula = ocupacion de 0,00 personas
   3. Zonas de servicio en Restaurantes, tales como cocinas, barras…: 10, 00 m2/pers. La cocina y la barra suman 39,50 m2. La ocupación será: 3,95 personas
   4. Comedor: Zona de personas sentadas, ocupación 1,5 m2/pers. Con un comedor de 80 m2, la ocupación será de 53,33 personas
   5. Aseos: Aseos de Planta, ocupación 3,00 m2/persona. Con una superficie de 16 m2, la ocupación  será  de 5,33 personas
   6. Vestibulo: Vestibulos generales, ocupación 2,00 m2/persona. Teniendo un Vestibulo de 4,00 m2, la ocupación será de 2 personas
   7. Pasillo:  Zona de ocupación ocasional, ocupación Nula.….0,00 Personas.
   8. Suma de todas las personas de cada dependencia:
      1. Almacén:………………………………. 0,625 pers.
      2. Sala Maquinas: ………………………..0,00 pers.
      3. Barra y cocina:…………………………3,95 pers.
      4. Comedor:………………………………53,33 pers.
      5. Aseos:…………………………………… 5,33 pers.
      6. Vestíbulo:……………………………….2,00 pers.
      7. Pasillo:……………………………………0,00 pers.
      8. TOTAL OCUPACIÓN (AFORO): ….59,90 Personas = 60,00 personas (para este ejemplo)

(Este cálculo nos define, tanto las personas de servicio como las de público que “legalmente”  caben en un establecimiento)

No obstante si lo que queremos es saber cuántas personas nos entran de público, deberemos hacernos unas preguntas  para hacer el cálculo adecuadamente y como sigue:

• Qué “superficie útil accesible al público” tiene mi local y qué comprende?
• • Es la superficie de todas las estancias, donde el cliente tiene acceso sin restricciones (descontando de éstas los gruesos de paredes)
  • • NO, se contabilizan cómo superficie util accesible al público, las cocinas, barras, almacenes, despachos, vestuarios, etc..
    • SI, se contemplan  como zonas de superficie util accesible al público, los comedores, salones (incluso los privados), servicios higiénicos, pasillos de acceso, distribuidores (que den directamente a zonas de público), Halls de entrada, etc,…. Las escaleras en zonas de público tambien se contemplan como tales, tratando de contemplar la superficie que ocupan en cada planta, independientemente de la siguiente.

• Estado en qué estarán los clientes de mi establecimiento? ¿Estarán de pié , o sentados la mayor parte del tiempo?
• • Si se trata de un Bar musical o de una Discoteca, los clientes lo normal es que estén generalmente de pié
  • Si se trata de un Restaurante, Bar Restaurante, o similares, lo normal es que estén sentados, la mayor parte del tiempo.

Una vez, conocidos estos datos, tan solo tenemos que  saber la ocupación prevista en m2/persona, en función del tipo de establecimiento y su Uso (Igual que en el punto primero, en base al DB SI3)

• Locales donde los clientes están generalmente de pié: 1 pers/1,00 m2
• Locales donde los clientes están generalmente sentados: 1 persona /1,50 m2.

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Un fuerte abrazo

 Ver video en Youtube

Una reciente ley contra los desahucios de viviendas en Andalucía asigna derechos de tanteo y retracto al gobierno regional para que las familias por circunstancias económicas sobrevenidas puedan defender en mejores condiciones su vivienda.

Pero también se trata de una ley que defiende los derechos de los compradores y de los ciudadanos cuando acceden a una vivienda, comprándola o alquilándola, ya que por primera vez regula la actividad profesional de los agentes de la propiedad inmobiliaria, que como es sabido realizan una labor de intermediación inmobiliaria imprescindible para la defensa de los intereses de los consumidores y usuarios.

Y por eso desde La Ciudad Comprometida hemos querido dialogar con Francisco Javier García-Valdecasas, presidente del Consejo Andaluz de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, para aclarar todas estas cuestiones de tanto interés

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Buenos días, hoy os saludo desde Jaén (Andalucía, España) ya que he sido invitado a asistir a las VI JORNADAS INMOBILIARIAS DE ANDALUCÍA, que ha organizado el colectivo profesional de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

En esta jornada se van a tratar temas de rabiosa actualidad como:

• La protección al consumidor en la actividad de intermediación inmobiliaria 
• Las condiciones de los préstamos hipotecarios tras la nueva normativa sobre créditos inmobiliarios 
• La importancia de la tasación en la comercialización inmobiliaria 
• Respuestas de la nueva legislación urbanística de Andalucia
• Seguridad jurídica preventiva para el mercado inmobiliario
• Y Cláusulas abusivas frecuentes en la contratación inmobiliaria 

Así que he venido lleno de expectativas y abierto a todos esas reflexiones que procuraré, debidamente masticaditas, trasmitiros a los lectores de La Ciudad Comprometida, ya que como veis se trata de temas muy sensibles.

Buen fin de semana!

Ya sabéis que uno de los afanes de La Ciudad Comprometida consiste en humanizar los conocimientos técnicos, esto es, intentando contar de manera sencilla lo complejo… ¡Y en esas estamos, y en esas seguiremos yo mismo y todo mi equipo de GR arquitectos!

Sin embargo, siento que dado que los temas siempre los elijo yo, seguramente no esté abordando algunas de las cuestiones que vosotros quisierais plantearme… 

¿Las licencias de obras pueden ser otorgadas de manera subjetiva?

¿Qué es una licencia de actividad?

¿Cuándo me pueden exigir que contrate a un arqueólogo antes de edificar?

¿Cuáles son mis obligaciones y mis derechos como miembro de una junta de compensación?...

Así que dicho y hecho: Desde hoy queda abierta una línea específica y directa de consultas ciudadanas a las que intentaré contestar semanalmente en una sección que llevará este nombre: 

EL CONSULTOR URBANÍSTICO DE LOS CIUDADANOS.

Y para ello os propongo que sea a través de un comentario en el blog, o sea a través de un correo electrónico al siguiente correo: Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo. especificando nombre, dirección, y el objeto de la consulta.

Además si quereis recibir todas las respuestas, os invito a suscribiros gratuitamente a La Ciudad Comprometida en el siguiente enlace: https://gr-arquitectos.com/blog-la-ciudad-comprometida

¡Espero que os parezca una buena iniciativa y que os pueda ser de utilidad!